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IMMOBILIER :DISPOSITIF LOCATIFPINEL, PTZ... LES AIDES À L'ACHAT REMISES EN CAUSE

Publiée le 12/07/2017

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Pour Henry Buzy- Cazaux, président de l'Institut du Management des ServicesImmobiliers , les aides à l'achat et à l'investissement feront nécessairement l'objet d'un recentrage lors de la prochaine loi de finances.

Le scénario est classique pour un observateur de la vie publique. Un nouveau Président de la République est élu. Il nomme unnouveau gouvernement . Il commande un audit des finances publique ou, mieux , la Cour des Comptes lui en fournit un sans même qu'il la saisisse, gage de l'indépendance du diagnostic qui lui sera donné en guise d'aide à la décision. Ce rapport révèle que le budget précédent a été insincère et qu'il faut réévaluer le déficit public. Par voie de conséquence, les promesses de campagne, relatives par exemple à la baisse des impôts ou de la fiscalité sectorielle, ou encore au maintien des aides en vigueur, seront fondées à ne pas être tenues. La responsabilité politique de la nouvelle équipe est dégagée par la réalité des comptes, que les prédécesseurs avaient eu soin de cacher. Quel Président et quel Premier ministre n'ont-ils pas joué cette pièce à l'intrigue classique? 

Le Président Macron et Édouard Philippe viennent de recevoir des mains de Didier Migaud, président de la Cour des Comptes, la preuve que 8 milliards d'euros manquent à l'appel du budget de l'État pour tenir les engagements de déficit de la France envers l'Europe, à savoir 3% au plus du produit intérieur brut. Nous en sommes à 3,2%. Quels ministères feront-ils les frais des économies qu'il va falloir consentir ? Le logement , en l'occurrence la cohésion des territoires dans l'organigramme ministériel actuel, est l'un des domaines les plus dépensiers, avec un budget de l'ordre de 42 milliards d'euros. La probabilité qu'il doive contribuer à l'effort national est forte. 

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Qui plus est, le marché du logement, neuf comme existant, tournetrès bien. Les chiffres de vente n'ont pas été aussi favorables depuis longtemps pour la construction et ne l'ont jamais été autant pour l'ancien . C'est au point que les prix augmentent de nouveau, en tout cas de façon évidente pour la revente, lesnotaires comme les grands réseaux de transaction ou encore les prêteurs en ayant attesté tour à tour. Dans le neuf, il est probable que les promoteurs ou les constructeurs de maisons individuellesprofitent de la vigueur des achats pour restaurer leurs marges, ce qui est dans la logique économique . Dans ce contexte, l'État aurabeau jeu de considérer les aides comme moins utiles et deregarder lesquelles peuvent être supprimées ou réduites sans préjudice sur la croissance . Le travail de conviction des lobbies, ceux des producteurs de logements en tête mais aussi ceux desagents immobiliers et des administrateurs de biens, va être compliqué... Il est plus facile d'obtenir des pouvoirs publics unsoutien quand l' activité et l'emploi sont affectés que lorsqu 'il faut démontrer qu'ils le seraient si on les aidaient moins! Voilàl'exercice délicat auquel la FPI, LCA -FFB ou la FNAIM vont se livrer. 

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Que peut-il se passer ? Le gouvernement ne se risquera pas à supprimer les deux dispositifs phare en fin de vie, le Pinel et leprêt à taux zéro . On les sait largement à l'origine de la santé du marché. En revanche, l'État et le Parlement sont-ils fondés à leur garder la même puissance , c'est-à-dire le même coût pour lacollectivité ? La réponse est non alors qu'il faut économiser et que le patient d'hier est bien portant aujourd'hui . Pour les deux dispositifs, des ajustements sont possibles, qui les rendraient mécaniquement moins onéreux. Toucher au zonage territorial, aux franchises ou aux durées de remboursement pour le PTZ, aux plafonds de ressources pour l' éligibilité , autant de gestes chirurgicaux qui permettent de faire fluctuer le coût budgétaire considérablement. Idem pour le Pinel, qu'on pourrait en outre limiter aux achats pour loger des tiers extérieurs à la famille, alors que le location aux ascendants et descendants a été rendue possible par le législateur naguère. Les acteurs de l'immobilier ont matière à avoir peur d'être mis à la diète. 

S'ouvre une période passionnante quant au rapport entre l'État et le marché immobilier . Il va appartenir aux pouvoir publics de mesurer à quel rythme ils peuvent, sans menacer l'emploi dans lebâtiment et les services immobiliers, retirer la perfusion ou ralentir le goutte-à-goutte posés sur le bras du secteur du logement. On peut aussi penser à la rationalisation des aides personnelles, à laquelle aucun gouvernement n'a pu se soustraire depuis dix ans. Elle devra se poursuivre, notamment pour la cible spécifique des étudiants : l'ALS qui leur est réservée a un effet inflationniste sur les loyers que personne ne nie. Il va appartenir aux organisations professionnelles de tenir un discoursresponsable , en formulant des demandes audibles et en ne balayant pas d'un revers de main la nécessité de dépenser mieux. 

On notera que sur ce sujet comme sur tous les autres , MonsieurMacron a été habile : on aurait du mal à trouver dans ses promesses de campagnes des certitudes quant aux allocations budgétaires existantes... Au demeurant, rien ne permet de croire qu'il a fait preuve de malice pour n'être pas contraint par des engagements trop précis. Il a juste eu une prudence bienvenue , liée au manque de visibilité sur les finances publiques tant qu'il n'occupait pas les fonctions qu'il briguait. Il a sans doute aussi prémédité qu'il faudrait bien un jour avoir le courage de sevrer le logement de ses béquilles et obtenir du marché qu'il se régule mieux.

Henry Buzy-Cazaux

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